こんにちは、BANhome代表の佐藤です。
今回も新たに賃貸住宅を建築しようと思っているオーナー様向けのお話になります。
前回のブログの続きになります。
前回は、表面利回りのお話しをさせていただきました。
今回は、さらに踏み込んで「実質利回り」「返済後利回り」についてお話しします。
《実質利回りの比較》
「実質利回り」とは…建築費に対する、空室リスクや管理費・固定資産税などの「諸経費」を差し引いた後の利益の割合。
- ローコスト賃貸住宅の場合
諸経費率を17％と仮定、長期を見据え10年以上経過した場合、空室率を15％程度を想定。
すると、実質利回り：5.57％
- 高性能賃貸住宅の場合
高性能賃貸住宅の空室率は一般的な賃貸住宅と違い、先に述べたように入居者の満足度が高いことから、長期的にみても空室率が低いことが想定されます。
諸経費率は同じく17％と仮定、長期経過時でも空室率は5％程度と想定。
これで計算すると、実質利回り：6.80％
さらに、
《返済後利回りの比較》
「返済後利回り」とは…建築費に対する、諸経費に加えて「ローンの返済額」までをすべて差し引いた後に、最終的に手元に残る現金（年間手取り）の割合。
- ローコスト賃貸住宅の場合の
返済後利回り：1.13％ 年間手残り額：￥932,556
- 高性能賃貸住宅の場合
返済後利回り：2.37％ 年間手残り額：￥2,609,0028
ここで差が開いてきます。
■結論として
- キャッシュフローの質と量
高性能住宅の年間手取り（2,609,028円）は、ローコスト住宅（932,556円）の約2.8倍に達します。建築費は2,800万円高いものの、それを補って余りある収益を生み出しています。
- リスク耐性の高さ（返済後利回り 2.37%）
ローコスト賃貸住宅の返済後利回り1.13%に比べ、高性能賃貸住宅は2.37%という厚みのある利回りを確保しており、将来的な空室増加や修繕費の増大、さらなる金利上昇が起きた際にも経営の安定性が高いと言えます。
- 空室リスクの抑制による「資産価値」の維持
シミュレーションでは長期空室率を ローコスト住宅 15% vs 高性能住宅 5% と設定しています。これは、高い断熱性能や快適性が「入居者の定着」と「賃料の下落抑制」に寄与するという投資判断に基づいています。特に新潟県のような寒冷地では、この性能差が将来的な物件価格にも好影響を与える可能性が高いです。
ということで、
高性能賃貸住宅の方が初期投資額は大きくなりますが、高い家賃設定と低い空室率によって、手元に残る資金（キャッシュフロー）と利回りの両面で高性能賃貸住宅の方が長期的な投資メリットが大きいと言えます。
これからの賃貸経営は、
「なるべく安く建てる」だけではなく、
“長く選ばれ続ける価値をどうつくるか”
が、とても重要になる時代だと思います。
賃貸住宅の計画をご検討中の方は、ぜひ参考にしていただければと思います。
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BANhome（バンホーム）は、「“暮らす。”を楽しむ家づくり」をコンセプトに、
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BANhome｜株式会社藤真工業
代表取締役 佐藤 眞弘
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